未来房企为应对“银根”的紧缩必然采取信托基金等多方手段融资，但房企最直接、最靠谱的措施还是采取降价促销以加速回笼资金

    眨眼间，2011年已经过去一半了，在这半年里，楼市既平静又充满玄机，各种调控政策不断出台，限购、限贷、限售层出不穷，从上半年楼市的走势来看，住宅成交量委靡不振，楼市总体上呈现出僵持的局面，但是房价基本平稳。而关于下半年楼市的猜测也没有间断过。

　　对于楼市而言，7月份是传统的销售淡季，今年却一反常态。持续不断的宏观调控政策丝毫没有影响开发商的热情，相比前两个月，7月开盘项目不减反增。郑州楼市预计在7月份开盘的项目将达到20个，远高于6月份和5月份。楼市似乎也开始了“反季节”销售。

　　7月楼市开盘量不减反增

　　进入7月份以来，天气逐渐炎热，郑州楼市也赶上了这流火天气，打折的、优惠的、搞活动的，热热闹闹地赚足了眼球。

　　而7月楼市最大的亮点当属郑州各大银行纷纷将首套房贷首付比例上调为四成，利率在基准利率基础上上浮10%。可是这对楼市的影响似乎并不大，丝毫没有阻止开发商开盘的热情和前进的步伐。

　　东方润景二期中庭7月2日开盘；亚星盛世小高层准现房7月3日开盘；正商红河谷二批联排美墅7月10日公开发售；鑫苑世纪东城7月16日开盘；正商明钻新品房源7月24日开盘；财信·圣堤亚纳预计7月份开盘；清华·大溪地小高层预计7月底开盘；路径·中央特区预计7月份开盘；金晨嘉园预计7月份开盘……

　　打开郑州各大楼市网站的网页，到处可以看到有关开盘或者开盘预告的消息。记者粗略统计了一下，7月份，郑州楼市已开盘和预计开盘的项目，总共在20个左右，而6月份，郑州楼市开盘的项目只有十几个。

　　从这些楼盘的分布看，郑州楼市呈现出“东西南北中”全面开花的局面。业内人士分析，从郑州版“国八条”实施开始，三个多月过去了，“量跌价涨”成为郑州房地产市场这几个月的显著特征。大量楼盘的集中上市，对实际的成交量会有多大的影响，还有待观察。因为从不少楼盘举办的各种活动来看，效果不尽如人意。

　　加速推盘以缓解资金压力

　　开发商为何选择在这个传统的淡季集中推盘？

　　业内人士认为，或与资金链吃紧有关。

　　“从1月份至今，半年的时间过去了。郑州楼市呈现出了持续的供过于求的局面，成交量持续下跌。由于楼盘销售明显放缓，银行又收紧房地产开发贷款，郑州部分地产商资金紧张，开始到处融资。目前中小地产商已很难从银行里贷款，于是被迫向民间借贷，如基金、担保公司、私企老板等，这类融资方式成本很高，普遍在20%以上，个别甚至高达30%。”一不愿透露姓名的业内人士如是说。

　　而更为关键的是，有消息称，在信贷收紧、按揭提高的情况下，一度成为开发企业救命稻草的房地产信托或将在7月初全面叫停。房地产信托之所以被叫停，是因为其已经严重影响到楼市整体调控的质量。

　　开发企业资金面临围追堵截，资金短缺已成现实。如今，一些信托行业领军公司接到“窗口指令”，相当于房地产信托闸门基本上已经关闭。“需要资金的开发企业，要么降价销售，要么借助其他更高成本的融资。”某地产公司常务副总裁表示。

　　此外，就房地产宏观调控政策而言，从方方面面传出来的消息非常一致：包括信贷缩紧等在内的调控政策在未来很长一段时间内“恐将是一个常态”。

　　目前，开发商似乎也有集体意识：接下来市场会越来越难控制！于是乎近期加速推盘，回笼资金，为即将到来的冬天“储备粮食”。

　　对此，建业地产股份有限公司董事局主席胡葆森也建议，开发企业一定要把困难估计得足一些，把各种资源调配得丰富一些，做好长期过紧日子的准备。

　　“我个人认为，至少在本届政府任期内，房地产调控政策松动的可能性不大。这就意味着，政策至少要持续一年半到两年的时间。”胡葆森说。

　　优惠幅度或将加大

　　CPI拐点的迟迟未到，让三季度加息的可能性正在无限增大。而这也将使已被资金短缺困扰的开发商面临更严峻的挑战。业界预计，未来房企为应对“银根”的紧缩必然采取信托基金等多方手段融资，但房企最直接、最靠谱的措施还是采取降价促销以加速回笼资金。

　　在刚刚过去的6月份，上海新房市场降价初露端倪，有156盘出现不同程度的降价现象。

　　而在郑州市场上，优惠也成了一些楼盘广告的主要诉求点之一。

　　正道地产顾问总经理李跃林告诉记者，调控的确是在整个的住宅销售市场上遏制了2/3的购买力，其中1/3是投资型的，还有1/3是提升品质型的。而住宅市场受政策制约，已有部分项目加大了优惠力度。李跃林认为“量在价先”，在供给放大和资金紧张的双重作用下，开发商不得不加大推盘力度，打折促销成为必然选择。“现在房企资金来源都已受限，资金已经很紧张了，此时必须加大资金回收力度。开发商首先要做的是‘不扛价’，加大一次性付款等优惠力度，加快推盘速度。”

　　那么，房价会大跌吗？对此，河南财经政法大学李晓峰教授认为不太可能出现。“此前开发商拿地的成本较高，而且人工和建筑材料价格上涨，使开发商的利润空间在不断缩小，开发商怎么可能大幅度降价？此外，在未来一段时期内，由于限购的地域性和差异性，市场需求分散至各区域，房价将继续维持温和变化，不会出现大起大落。”

　　第三季度将成分水岭？

　　据央行公布的对银行家、企业家和储户二季度问卷调查结果显示，68.2%的银行家认为利率下季度将继续上升。专家预计，一方面是国内的通胀压力，另一方面是中小企业的生存压力和热钱流入，业内已对三季度加息有普遍预期。

　　在这种态势下，下半年的郑州楼市将会呈现出一个什么样的状态？

　　对此，胡葆森认为，这一切要取决于第三季度的市场状况。“在第三季度，我认为郑州楼市会处于一个僵持阶段，但是在这个时候，如果成交量能像5月份那样维持在四五千套，这个市场就会呈现一个平稳的态势；反之，如果继续像3月份、4月份那样，下滑到两三千套的话，整个市场就会非常难受”。

　　郑州清华园房地产开发有限公司副总经理师凯伦表示，去年因为销售情况比较好，不少开发商也成功融资，因此资产负债情况仍然是比较健康的。从今年上半年的情况来看，开发商仍有能力将开盘时间向后拖，“不过，一般说来，下半年才是供应的高峰期，而调控的效果可能也要在那时才能体现出来。下半年对于开发商来说，是很大的考验。”

　　因此，在师凯伦看来，今年的第三季度就成了一个关键时期，“预计楼市到2011年中期，特别是第三季度，整个市场供应量会越来越大，届时市场的自发调节作用会显现，价格就会出现局部松动和调整，交易量也会相对稳定。”

　　基于对市场的这种判断，师凯伦给清华园旗下的项目制定了“加快进度，提升销售，做好品质”的应对方针，因为在他看来：“虽然俩项目不限购，但是未来市场也不容乐观，在大环境向下的趋势里，应该尽早地把产品推出去，提升销量，避免未来可能的风险。”