能否成为认定合同无效、解除、变更等履行障碍的法律理由

　　因限购令导致合同不能履行是否属于不可抗力

　　●主持人：陈贵斌  ●本期嘉宾：郑州市中级人民法院民四庭 陈启辉法官  王怡法官  刘红军法官

　　主持人：通常，我们把中央和地方政府出台的限制一般公民购买商品房的措施和具体规定都称之为限购令。对限购令的认识涉及它的法律属性，在商品房买卖合同纠纷中，它能否成为认定合同无效、解除、变更等履行障碍的法律理由？因限购令导致合同不能履行是否属于不可抗力？因此应当先对限购令的法律属性进行定位。

　　违反限购令并不导致房屋买卖合同无效

　　陈启辉：对限购令法律属性的认识，有“政策说”和“行政命令说”。从制定机关、发文文号、发文对象上来看，无论是中央限购令还是地方限购令都不具备法律法规的属性，均属于内部行政管理性法律文件，限购令的制发与执行均属于抽象性行政行为，只对行政管理相对人产生法律约束力，即对商品房买卖有关合同当事人具有约束力，其不能作为解决商品房买卖合同纠纷等民事法律纠纷的依据。

　　限购令既然不具备法律法规的属性，因此违反限购令签订的商品房买卖合同就不可能无效。

　　“合同的效力”与“合同的履行”是两个不同的概念，不能以所签订合同是否能够履行来判定合同的法律效力。对房屋买卖合同而言，只要签约主体合法，买卖标的有效，双方意思表示一致，双方签订的房地产买卖合同就依法产生法律效力。

　　《合同法》实施以后，法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。也就是说，判定合同无效，必须依据法律或者行政法规。而此次房产调控颁布的文件，充其量只是行政规范性文件，同时，限购令仅仅是针对房地产行业的一个行政调控措施，属于行政管理手段，其产生的法律效果也仅仅涉及房产交易过程中的一个环节，并不涉及对合同效力的判定。

　　面对限购令，不能依照不可抗力条款要求免责

　　王怡：对违反限购令签订的商品房买卖合同不能履行，不属于法律上的不可抗力。

　　《民法通则》第107条规定：“因不可抗力不能履行合同或者造成他人损害的，不承担民事责任。”《合同法》第117条第一款规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。”

　　上述法律规定，如果遇到不可抗力，可免除当事人部分或全部责任。同时，《合同法》第117条第二款规定：“本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”可见，构成不可抗力的客观情况要同时具备“不能预见”、“不能避免”、“不能克服”三个特点，缺一不可。而限购令并非完全不能预见，因为国家对于房地产市场调控就一直没有停止过。

　　2010年1月7日，国务院办公厅要求：“合理引导住房消费，抑制投资投机性购房需求。”2010年4月17日，国务院要求：“要严格限制各种名目的炒房和投机性购房……地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。”2010年9月29日，中国人民银行、中国银行业监督管理委员会要求：“各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。”

　　由此可见，限购令正是基于上述规范性文件中“合理引导住房消费，抑制投资投机性购房需求”、“坚决抑制不合理住房需求”、“要严格限制各种名目的炒房和投机性购房”的精神出台的，限购令出台的可能性随时存在，并非完全不能预见，因此不属于不可抗力，也不能依照不可抗力条款要求免责。

　　限购令属“情势变更”，当事人可变更或解除合同

　　刘红军：虽然限购令出台的可能性随时存在，并非完全不可预见，但是对于具体何时出台、限购套数、首付款的比例、户籍与非户籍居民是否区别对待、有没有缓冲期等方面，一般房地产交易双方均无法预见，应属于“不可归责于当事人双方的事由”，“导致商品房买卖合同不能继续履行”，“非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化”的“客观情况”。

　　在限购令下，继续履行合同已经不能实现合同目的。2009年4月24日，最高人民法院《关于适用〈合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条规定，“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”。

　　因限购令只是暂时限定购房套数，故可变更房地产买卖合同中相关条款，如待“解限”时继续履行合同。当然，一般的合同双方当事人是没有这种耐心的，且对市场预期无法把握。很难等到 “解限”时继续履行合同，因此大多选择适用解除合同。

　　主持人：可见，限购令并不必然导致之前所签的购房合同无效。如果在限购令实施前，已经过网签的，不执行限购令的限购要求，也不会出现购房合同不能履行的情况。如果在限购令出台之前签订了购房合同而又没有网签的，要执行限购令要求，如果因为执行限购令致使合同不能履行，可以依据情势变更原则主张变更或解除房屋买卖合同，主张变更后可以达成新的协议。如果不愿变更或不能达成新的协议，合同的任何一方均可要求解除合同，且不需要支付违约金。

　　房屋买卖是关系到每个人切身利益的大事，不论是买方还是卖方都应本着实事求是的精神，负责任地去处理，不要为了达到购房目的，去利用政策、法律的漏洞。因为在利用法律的一个漏洞达到某种目的的同时，就必然会有另一个漏洞对利用者产生不利的后果。

　　房屋买卖双方在进行房产交易之前，都应尽量了解有关购房政策，对政策中不甚理解之处应及时咨询有关专业人员或向房地产管理机构求证。在签订合同时，应对双方合同约定的条款仔细阅读，对自己影响较大的条款要予以充分的注意并想到是否能够履行。发生纠纷了，双方应以积极的态度解决问题，避免纠纷升级和损失的扩大。