核心提示

　　刚交了定金认购，就碰上了“限购令”，退房能否退定金？4月14日，因“限购令”导致买二手房“流产”的董先生，将二手房业主何女士及房地产中介公司告上法庭，要求退还定金、佣金及代办费。郑州市二七区法院已立案受理。该案是郑州市“限购令”出台后退房纠纷第一案。

　　【限购新政】 致退房纠纷第一案

　　董先生是周口人，这几年一直在郑州、周口两地做生意。2011年3月，董先生决定在郑州买房，通过一家房地产中介公司，与二手房业主何女士签订《二手房买卖合同》，约定以总价68万元，交易郑州市二七区某小区一套房产。为此，董先生交付了定金、佣金及代办费总计3万元。

　　2011年3月4日，郑州市限购令细则出台。因为不符合在郑州购房的条件，董先生遂向房产中介公司和何女士提出：解除房屋买卖合同，并要求其退还购房定金及佣金，但遭到了房产中介公司和何女士的拒绝。

　　无奈之下，董先生将房地产中介公司和何女士，诉至二七区法院，要求依法解除原告与被告签订的房屋买卖合同，并退还购房定金、佣金及代办费3万元。受理此案的二七区法院表示，该案是郑州市“限购令”出台后退房纠纷第一案。

　　记者昨天和二七区法院取得联系，原告起诉后，二七区法院对原被告双方的情况进行了初步调查。根据法院了解到的情况，原告董先生认为：郑州市限购令细则15条中第七条规定，“无法提供1年以上本市居住证或社会保险缴纳证明非本市籍居民家庭，暂停在本市市区向其售房”，他因此无法履行购房合同。

　　被告方对原告的诉求并不认同，被告认为：原告之所以反悔，是嫌房价太高，加之政府限购令出台使原告认为，房价还有下降空间。这是原告打官司的主要原因。

　　无独有偶，就在法院受理董先生起诉案的当天，家住郑州市的王女士也遇到类似问题。王女士在几天前，刚刚看过一新开发的楼盘，当时只看了楼盘效果图，在促销人员的诱惑下，她很快交了1万元定金。但王女士丈夫对该楼盘位置不满意，加上自己已经有了两套房，违反了郑州市的二套房限购政策，遂决定放弃购买该处住房，但讨要定金时遭到房产销售公司的拒绝。王女士咨询律师后，也决定依法维护自己的权利。

　　【多方观点】 情势变更卖家应退定金

　　郑州市中院民庭的刘法官告诉记者：郑州市15条限购令出台后，由于房产交易要经历交定金、赎楼、贷款等环节，有的是买方已缴纳定金，并签订认购合同环节出现问题，导致类似退房纠纷明显增多。

　　对此，郑州市房管局相关负责人认为，因为政策原因而退房，卖房者扣购房者缴纳的定金是不合理的。刘法官认为：如果消费者已经与商家签订了购房协议，新政出台，致交易无法进行，如果已经交了意向金或者定金，是可以向开发商要求拿回来的。其法律依据是“情势变更”原则，根据法律规定，合同成立以后，客观情况发生了变化，这种变化是当事人在订立合同时无法预见的，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人可以请求人民法院变更或者解除合同。

　　市民在日常生活中遇到类似问题，可以多渠道解决矛盾。最好的解决方式是和开发商或卖方进行友好协商，最终通过和解的方式化解矛盾；也可以通过法院调解或诉讼方式，化解矛盾；此外，还可以通过政府协调解决矛盾。而政府今后在制定类似政策时，应首先考虑到类似遗留问题的解决方式，以避免此类矛盾出现。       线索提供 李亚南

　　链接

　　楼市新政后

　　北京首例房贷违约案

　　开发商败诉

　　去年4月17日，已拥有两套房产的刘先生在通州区某楼盘选购了一套房子，在与该开发商签订了《北京市商品房认购书》后，刘先生支付了定金5万元和预付款5万元，其余房款采取按揭贷款方式支付。但签下购房协议当日，国务院出台禁止为第三套房发放贷款的楼市新政，这让刘先生无力购买，但开发商拒绝退款。

　　通州法院一审判决：新政的出台属于无法预见且不可归责于双方当事人的重大变化，现在合同已无法继续履行，应予解除。据此，判决开发商返还刘先生定金和首付款共10万元。

　　背景

　　郑州限购令第七条

　　暂定对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭（包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），持有本市居住证1年以上、在本市缴纳社会保险或个人所得税1年以上的非本市户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房，下同）；对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭，拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭，无法提供1年以上本市居住证或社会保险缴纳证明或个人所得税纳税证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市市区（含市内五区、郑东新区）向其售房。